​​​​​​​​​​​​​​​​Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é de dez anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da incorporadora. Ainda segundo o colegiado, o prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.

O relator do repetitivo, ministro Humberto Martins, destacou que essa tese se distingue daquela fixada no Tema 938, que determinou a prescrição trienal na hipótese em que a causa de pedir seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Além disso, segundo o ministro, o novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora.

"Exclui-se do âmbito desta afetação, portanto, a controvérsia pertinente à eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação da unidade autônoma", esclareceu o relator.

Acordo na origem não impede análise do caso sob a sistemática dos repetitivos

O caso representativo da controvérsia (REsp 1.897.867) discutia o contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que foi rescindido judicialmente porque a incorporadora descumpriu o prazo de entrega. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Por se tratar de responsabilidade contratual, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entendeu que a prescrição seria de dez anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil. Não se aplicaria, portanto, a prescrição trienal definida no Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.

A incorporadora interpôs recurso especial, que foi julgado prejudicado após as partes fazerem um acordo extrajudicial. O relator explicou, entretanto, que esse fato não impede o julgamento do tema afetado à sistemática dos recursos repetitivos.

Prazo decenal vem sendo aplicado se a culpa é da incorporadora ou da construtora

Segundo Humberto Martins, o STJ tinha precedentes divergentes em relação à comissão de corretagem. Nos casos de pretensão de restituição fundada em cláusula abusiva, a prescrição trienal do Tema 938 continuou a ser aplicada, em respeito à sua eficácia vinculativa.

Já no caso sob análise, em que a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou da construtora, o ministro destacou que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal, "porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa".

Quanto ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o direito de pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é potestativo, assegurado ao contratante inocente, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Contudo, o magistrado afirmou que a pretensão do comprador à restituição das parcelas pagas é um direito subjetivo, ou seja, que se realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora ou pela construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial.

"Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição na hipótese em tela não é a data da celebração do contrato, ou a data de pagamento de cada parcela do contrato (como se sustentou nestes autos), mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas" – concluiu o ministro, enfatizando ser nesse momento que ocorre a violação ao direito subjetivo do comprador.